這部由擅於驚悚題材的導演中村義洋和恐怖小說家小野不由美聯手打造的《冤魂物業: 殘穢》，不但評價頗高，而且更成功打入東京國際電影節。《冤魂物業: 殘穢》更令女主角之一的竹內結子揚言不敢再接拍鬼片，劇本也花了好幾個星期才斷斷續續看完，她連成品也不敢看。筆者作為一個恐怖片迷，那到底這部《冤魂物業: 殘穢》又能否深得我心呢？
故事講述女學生久保搬到新居，每晚空房都會傳出怪聲，她懷疑這個房間並不簡單；然而，日本規定所有凶宅出租前必須跟租客說明，久保卻發現她的這間屋並不是凶宅。那麼怪聲到底從何而來？她寫信給由竹內結子飾的怪談小說家，然後更多接二連三的怪事在整棟大廈發生。於是怪談小說家和久保決定展開調查，他們卻發現原來在建成前的百多年間，這片土地就受殘穢纏著，每個前屋主都被殘穢所害死，然後變成殘穢再去害死搬進來的人。
故事結構由現在（二十一世紀）開始說起，然後慢慢推理至過往的屋主，直至十八世紀。運用層層推理的手法去講述故事，每個殘穢秘密環環相扣，互相影響，然而整部電影闡述「清晰得可怕」。劇本的邏輯感非常高，觀眾亦不會在某個點上迷失，卻又做到推理應有的懸疑感，劇本實力不容置疑。
這部《冤魂物業: 殘穢》最實在﹑最強勁的莫過於其音效。整部電影，本來配樂就不多，大量的沉寂畫面加上各種驚人音效，如一開始女主角晚上在家工作時聽到榻榻米傳出的怪聲﹑空房內類似打掃的聲音、來自公共電話亭令人心寒的騷擾電話以及 7/24 都聽到鄰居家的嬰兒哭聲等；成功營造出極具壓迫感的氛圍，讓觀眾喘不過氣來。（不過導演都有注意到，所以用竹內結子的角色怪談小說家生活的輕鬆情節將過於壓迫的部分斬開）音效氛圍稱得上是滿分，成功將一步一步的推理推上高潮。
《冤魂物業: 殘穢》算是相當出色的恐怖片之一，若然要挑剔的部分，就是最後的地縛靈故事特效可以再做得好一點。 （有劇透！）講到最後一個故事，講述這片土地在建屋前是一個礦洞，而一次意外發生大火，礦主把礦洞即時關閉讓所有礦工被活生生燒死，化成地縛靈。
這個部分的情節與怪談小說家的故事，亦即電影一開始的前設互相聯繫著，但始終電影用上地縛靈意味著要用上特效，而這次《冤魂物業: 殘穢》的地縛靈特效弱得令人難以置信會在電影出現，恐怖也頓時變得搞笑。
整體而言，《冤魂物業: 殘穢》絕對是今年必看的恐怖片之一。拋開地縛靈部分而言，無論劇本﹑音效以及氛圍都處理得相當出眾，尤其是那喘不過氣來的強勁氛圍，可以說得上是滿分。與過往香港上映的日本恐怖片不同，這部不是給「初哥」挑戰的。若然你自問承受能力不錯，那就盡管去挑戰看看吧！
（有劇透！）P.S. 筆者我最深刻的一幕：女主角久保初搬到新居，旁邊的屋也有新鄰居搬入，他們一家三口向久保打招呼；然而他們受到公共電話亭的騷擾電話後搬出。但殘穢早已纏上他們，久保之後在新聞上發現男屋主殺死了老婆和兒子。而當久保回想他們前來打招呼一幕時，男屋主的表情顯得非常陰險邪惡。這個能不打顫嗎？（好吧我也是比較易嚇了）