美國按揭市場迎來歷史性轉變。掌控全美近 40% 按揭市場政府贊助企業房利美 (Fannie Mae) 宣佈首次將加密貨幣納入按揭評估流程。據 Coinbase 公告指出公司已聯同房利美及金融科技貸款機構 Better Home & Finance 推出以加密貨幣作為首期抵押品按揭產品。置業人士可將存放於 Coinbase 帳戶比特幣或穩定幣 USDC 直接抵押支付首期。此舉毋須先行沽幣亦不觸發資本增值稅，為全美逾 52,000,000 名數碼資產持有者提供全新置業途徑。
毋須沽幣置業 比特幣正式納入美國按揭體系
過去房利美《銷售指南》嚴格規定所有虛擬貨幣須先兌換成美元並存入受監管金融機構，方可用於信用評估。如今這道規定已被打破。持有比特幣 (BTC) 或穩定幣 USDC 人士可直接以存放於 Coinbase 帳戶資產作抵押支付置業首期。
全美約有 52,000,000 人持有數碼資產佔成年人口約兩成。當中不少年輕置業人士過去被迫沽幣才能湊齊首期，這次政策轉向為他們打開全新大門。
雙軌按揭結構 加密資產墊付首期
這項新型產品採用雙軌架構。置業人士首先向 Better Home & Finance 申請由房利美擔保標準 15 年或 30 年傳統按揭。他們同時另取一筆以加密貨幣抵押支援第二貸款專門用於支付首期。兩筆貸款並行運作讓置業人士可保留對數碼資產市場曝險，同時避免因沽售資產而須繳付高額資本增值稅。
USDC 持有者在質押期間仍可繼續賺取獎勵收益。目前受支援資產僅限比特幣及 USDC 且須存放於受美國監管中央化交易所，並由 Coinbase Prime 負責託管。借款人在貸款期間保有資產擁有權，惟資產將被鎖定於託管錢包直至貸款還清。
幣價大跌不觸發強制平倉 連續 60 天違約才清算
與傳統加密貨幣借貸最大分別在於這項產品不設追加保證金或強制平倉機制。即使比特幣價格大幅下滑只要借款人按月還款，按揭條款維持不變。唯有借款人連續 60 天未供款正式進入違約狀態，抵押數碼資產才面臨清算風險。機制與傳統按揭拍賣程序相若為置業人士提供較高穩定性。
不過此類產品利率通常較標準按揭高出 0.5 至 1.5 個百分點。實際利率視乎借款人信用狀況而定以反映數碼資產管理額外成本。
政策轉向源於 FHFA 行政指令 監管仍保審慎
政策轉向推手是美國聯邦住房金融局 (FHFA)。2025 年 6 月 FHFA 局長 Bill Pulte 要求房利美與房地美 (Freddie Mac) 擬定提案將加密貨幣列為風險評估中正式資產，配合美國建立全球加密貨幣中心戰略目標。參議員辛西婭・魯米斯 (Cynthia Lummis) 推動《21 世紀按揭法案》亦明確要求政府贊助企業考量數碼資產。
FHFA 強調相關企業須制定嚴格風險減輕措施，包括針對市場波動調整估值比例並限制加密貨幣在儲備總額中佔比。部分業界專家預測銀行或僅將加密貨幣市值 10% 計入資格評估。
市場上按揭服務商 Newrez 已於 2025 年底推出加密資產支援按揭計劃。借貸平台 Rate 亦啟動 RateFi 計劃允許加密資產持倉計入儲備資產，顯示加密資產正逐步滲透美國按揭體系各個層級。
加密置業時代開幕 亞洲市場靜待跟進
這次合作標誌著數碼資產從投資工具正式演變為具有實際購買力金融抵押品。Better Home & Finance 行政總裁 Vishal Garg 指出全美約有 41% 家庭因缺乏流動現金而無法置業。即使他們在其他資產類別中持有一定財富，加密按揭出現有助改變這局面。
隨著美國監管環境持續向加密貨幣開放，預期更多傳統金融機構將相繼接受數碼資產作按揭抵押品。香港方面金融管理局及銀行業對加密資產監管態度向來較為保守，但業界已密切關注美國政策走向。若美國模式持續成熟本港及亞洲其他市場相關監管討論或將加速推進。
來源：WSJ
